La respuesta rápida
La Enmienda 3 que se vota en Florida el 3 de noviembre de 2026 subiría la exención de homestead para los impuestos no escolares (condado, ciudad y distritos especiales): de los $51,411 actuales a hasta $150,000 en 2027 y hasta $250,000 en 2028, ajustándose luego por inflación. Los impuestos escolares no cambian (su exención sigue en $25,000). Para propiedades sin homestead (inversiones, casas de renta, negocios) el tope anual de aumento del valor tasado bajaría de 10% a 5% en la parte no escolar. Necesita el 60% de los votos y, si pasa, entra en vigor el 1 de enero de 2027; el primer efecto se vería en el aviso TRIM de agosto de 2027 y en la factura de noviembre de 2027.
Si eres dueño de casa en Davenport, Kissimmee, Four Corners, Clermont o Haines City —o estás pensando comprar en los próximos meses— esta es probablemente la votación que más impacto directo puede tener en tu bolsillo este año. Te lo explico sin jerga, con números y con lo que yo haría en tu lugar.
¿Qué es exactamente la Enmienda 3 de Florida 2026?
Es una propuesta de cambio a la Constitución de Florida (aprobada por la Legislatura como CS/HJR 1F) que aparece en la boleta con el título “Save Our Homes From Excessive Property Taxes”. Tiene cuatro piezas principales:
- Exención de homestead más grande para los impuestos no escolares, con un calendario de aumento.
- Uso de los impuestos restantes por los gobiernos locales solo para servicios esenciales (core public needs).
- Tope más bajo para propiedades sin homestead: de 10% a 5% anual en la parte no escolar.
- Regla de residencia para quienes se muden a Florida a partir del 1 de enero de 2027.
¿Cuánto sube la exención y cuándo?
| Año | Exención no escolar (homestead) | Exención escolar |
|---|---|---|
| 2026 (hoy) | $51,411 ($25,000 + $26,411) | $25,000 |
| 2027 (si se aprueba) | Hasta $150,000 | $25,000 |
| 2028 | Hasta $250,000 | $25,000 |
| 2029 en adelante | $250,000 ajustado por inflación (CPI) | $25,000 |
Además, la enmienda permite que la Legislatura, mediante ley general, siga ampliando la exención hacia la eliminación total de los impuestos no escolares sobre el homestead, sin otra votación estatal.
¿Cuánto me ahorraría? (cálculo fácil)
La fórmula es sencilla: exención adicional × millaje no escolar ÷ 1,000. El millaje lo ves en tu aviso TRIM o en tu factura de impuestos.
Ejemplo hipotético: casa con valor tasado de $300,000 y un millaje no escolar total de 12 mills.
- 2027: ($150,000 − $51,411) × 12 ÷ 1,000 ≈ $1,183 al año
- 2028: ($250,000 − $51,411) × 12 ÷ 1,000 ≈ $2,383 al año
Es una estimación: no incluye tasas fijas (basura, agua pluvial, CDD), que no bajan con la exención, y asume que los gobiernos locales no suben el millaje para compensar. Para hacerlo con tus números, descarga la calculadora más abajo.
¿Quién califica?
- Residentes permanentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 con homestead: reciben los montos mayores desde 2027.
- Residentes al 31 de diciembre de 2026 que todavía no tienen casa: califican para el monto mayor cuando compren y soliciten el homestead.
- Nuevos residentes desde el 1 de enero de 2027: empiezan con una exención no escolar de $50,000 (ajustada por inflación desde 2028) y pasan al monto mayor a partir del quinto año, después de cuatro años con homestead.
Si te estás mudando a Florida Central desde otro estado o país, la fecha en que estableces residencia importa mucho. Habla con un profesional antes de fin de año.
¿Qué NO cambia?
- Save Our Homes: el aumento anual del valor tasado de tu homestead sigue limitado a 3% o el CPI, lo que sea menor.
- Portabilidad: sigue igual.
- Exenciones de viudos, adultos mayores, veteranos y discapacidad: sin cambios.
- Impuestos escolares: no se tocan.
¿Y si rento o soy inversionista?
Si rentas, la enmienda no te da una exención directa. Si eres inversionista o tienes casas de renta (muy común en Davenport y Four Corners por la cercanía a Disney), el cambio relevante es el tope: el valor tasado no escolar podría subir como máximo 5% al año en vez de 10%. Ojo: el tope limita el valor tasado, no la tasa (millaje), así que no garantiza que tu factura baje.
Los argumentos a favor y en contra
A favor: alivio real para familias con homestead, sobre todo con los costos de seguro y vivienda actuales, y más previsibilidad para dueños e inversionistas.
En contra: la Conferencia Estimadora de Ingresos del estado calcula un costo recurrente cercano a $12,000 millones para los gobiernos locales. Ciudades y condados advierten que podrían recortar servicios, subir tasas o cobrar más a quienes no tienen homestead.
Mi rol no es decirte cómo votar, sino que entiendas qué significa para tu casa y tu plan de compra o venta.
Qué haría yo si fuera tú (antes y después del 3 de noviembre)
- Confirma que tu homestead está activo en el Property Appraiser de tu condado (Polk, Osceola, Lake u Orange).
- Si compras casa, solicita el homestead antes del 1 de marzo del año siguiente. Te explico cómo en mi guía paso a paso del Homestead en Polk y Osceola.
- Si te mudas a Florida, revisa la regla de residencia del 1 de enero de 2027.
- Si eres primer comprador, combina esto con los programas de ayuda para el pago inicial y haz la matemática de rentar o comprar.
🎁 Regalo: Calculadora de Ahorro de la Enmienda 3
Descarga la hoja de cálculo en PDF: pones el valor tasado y el millaje de tu casa y en 5 minutos sabes cuánto podrías ahorrar en 2027 y 2028. Incluye checklist antes de votar o comprar.
Preguntas frecuentes sobre la Enmienda 3
¿Cuándo se vota la Enmienda 3 en Florida?
El martes 3 de noviembre de 2026, en la elección general. Necesita al menos el 60% de los votos.
¿Cuándo vería el ahorro en mi factura?
Si se aprueba, entra en vigor el 1 de enero de 2027. Lo verías primero en el aviso TRIM de agosto de 2027 y en la factura de impuestos de noviembre de 2027.
¿La Enmienda 3 elimina los impuestos escolares?
No. La exención escolar sigue en $25,000. El aumento aplica solo a impuestos no escolares.
¿Pierdo Save Our Homes o la portabilidad?
No. Ambos beneficios se mantienen igual.
¿Afecta a los dueños de casas vacacionales o de renta?
No reciben homestead, pero el tope anual de su valor tasado no escolar bajaría de 10% a 5%.
¿Quieres saber cuánto te afectaría a ti, con tu casa o la que estás pensando comprar? Agenda 30 minutos conmigo, sin costo y en español.
Fuentes: texto de la enmienda (CS/HJR 1F) y preguntas frecuentes publicadas por los Property Appraisers de Volusia y Manatee; análisis de la boleta de Florida Policy Institute (estimación de la Conferencia Estimadora de Ingresos). Información actualizada al 19 de octubre de 2026. Este artículo es educativo y no es asesoría legal ni fiscal.
Por Enmanuel Boscan, REALTOR® en EXIT Realty 4Corners, Davenport, FL. Atiendo en español a compradores y vendedores en Davenport, Kissimmee, Four Corners, Clermont y Haines City.